Si eres anfitrión en México, hay un número que probablemente tienes mal.
Todo el mundo está diciendo que la comisión de Airbnb subió a 16%. Nosotros pusimos dos comprobantes reales sobre la mesa, dividimos la comisión entre el subtotal, y el resultado fue 18.56%.
No es un error de Airbnb. Es que en México la plataforma cotiza su comisión sin IVA y lo agrega encima. El 16% que ves publicado se convierte en 18.56% cuando llega a tu depósito.
Ese 2.56% de diferencia es exactamente lo que hace que un anfitrión suba sus precios, crea que ya se protegió, y siga perdiendo dinero.
Vamos por partes.
Qué cambió exactamente
El esquema anterior se llamaba tarifa compartida: el costo se repartía entre anfitrión y huésped. El nuevo se llama tarifa única, y lo absorbe completo el anfitrión.
| Antes (tarifa compartida) | Ahora (tarifa única) | |
|---|---|---|
| Comisión al anfitrión | 3% – 4% + IVA = 3.48% | 16% + IVA = 18.56% |
| Comisión al huésped | 14% + IVA = 16.38% | 0% |
| Quién la paga | Se repartía | El anfitrión, completa |
| Lo que ve el huésped | Precio + cargo de servicio | Un solo precio |
Para el huésped es una mejora real: ve un precio limpio y, como vas a comprobar más abajo, termina pagando menos. Para ti significa que un cargo que antes pagaba otra persona ahora sale íntegro de tu bolsa.
Pasar de 3.48% a 18.56% no es un ajuste menor: es la diferencia entre una comisión que apenas notabas y una que se lleva casi una quinta parte de cada noche que vendes.
La línea de tiempo que importa
- Julio de 2026 — Airbnb envía la notificación del cambio a los anfitriones.
- Julio a septiembre — aplicación escalonada. Aquí está el problema: muchas reservas futuras ya se calculan con el esquema nuevo mientras el anfitrión sigue publicando precios viejos.
- 15 de septiembre de 2026 — aplica para todos, sin excepción.
Si lees esto antes del 15 de septiembre, tienes tiempo de ajustar. Si lo lees después, revisa cuántas reservas se fueron al precio equivocado.
Cuánto te cuesta, en números redondos
Primero el ejercicio simple, solo comisión, para que se vea la mecánica. Una tarifa de $1,500 por noche con comisión anterior del 3%:
| Esquema anterior | Tarifa única | |
|---|---|---|
| Tarifa publicada | $1,500.00 | $1,500.00 |
| Comisión efectiva | 3.48% | 18.56% |
| Se lleva Airbnb | $52.20 | $278.40 |
| Te queda (antes de impuestos) | $1,447.80 | $1,221.60 |
Diferencia: $226.20 por noche. Con 15 noches ocupadas al mes son $3,393 mensuales, y más de $40,000 al año — por no haber movido un número.
Ejercicio ilustrativo. Solo considera comisión, todavía sin impuestos.
El error que están cometiendo muchos anfitriones
Al enterarse, la reacción natural es subir el precio un 16% y listo.
No funciona, y es el error caro. Por dos razones:
Primera: Airbnb cobra su comisión sobre el precio nuevo, no sobre el viejo. Si tu tarifa es $1,500 y publicas $1,740, la comisión se calcula sobre $1,740. Te quedas corto.
Segunda: el porcentaje real no es 16%, es 18.56%. Las calculadoras que están circulando usan el 16% pelado, y por eso todas sugieren precios cortos.
Para conservar lo que ganabas antes, el ajuste tiene que calcularse hacia atrás: partir de lo que quieres recibir y despejar el precio. No sumar un porcentaje hacia adelante.
La parte fiscal que casi nadie te explica
Subir el precio no es solo un tema de comisión. Al mover tu tarifa estás moviendo la base sobre la que se calculan tus impuestos.
Un anfitrión que opera por Airbnb en México tiene tres piezas en juego:
ISR — 4% retenido. Airbnb retiene el Impuesto Sobre la Renta directamente. Fundamento: artículo 113-A de la Ley del ISR.
IVA — 8% retenido. También lo retiene la plataforma. Fundamento: artículo 18-J de la Ley del IVA.
Esas dos tasas aplican al perfil más común: persona física, con RFC registrado en Airbnb y cuenta bancaria en México. Si no tienes RFC registrado, suben a 20% de ISR y 16% de IVA. Si tu cuenta bancaria está en el extranjero, el IVA sube a 16%. Registrar tu RFC es de las cosas que más rápido se pagan solas.
ISH — el Impuesto Sobre Hospedaje. Es estatal y cambia en cada uno de los 32 estados. No es lo mismo hospedar en Puebla que en Quintana Roo o Baja California. Es la pieza que más se ignora y la que más varía.
Cuando subes tu tarifa, las tres se mueven contigo.
Un caso de revisión, con los comprobantes en la mano
Un cliente nuestro —persona física, con RFC registrado en Airbnb y cuenta bancaria en México— nos trajo dos comprobantes de la misma propiedad. La tarifa por noche es idéntica en los dos: $6,200. Lo único que cambió fue el esquema de comisión.
| Concepto | Diciembre (tarifa compartida) | Agosto (tarifa única) |
|---|---|---|
| 3 noches × $6,200 | $18,600.00 | $18,600.00 |
| Tarifa de limpieza | $690.00 | $808.00 |
| Base de la reserva | $19,290.00 | $19,408.00 |
| Comisión de Airbnb | −$671.29 (3% + IVA) | −$3,602.12 (16% + IVA) |
| IVA que Airbnb le entrega | +$3,086.40 | +$3,105.28 |
| Retención de IVA (8%) | −$1,543.20 | −$1,552.64 |
| Retención de ISR (4%) | −$771.60 | −$776.32 |
| Le depositaron | $19,390.31 | $16,582.20 |
| Lo que pagó el huésped | $25,535.43 | $22,513.28 |
Diferencia: $2,808.11 menos por reserva. Un 14.5%, sin haber tocado el precio.
Ahora fíjate en el último renglón, porque ahí está lo que casi nadie ve: el huésped pagó $3,022 menos que en diciembre.
Airbnb no encareció la reserva. La abarató, y le trasladó el costo completo al anfitrión. Sin darse cuenta, este cliente estuvo regalando precio que el mercado ya le estaba pagando.
Eso cambia por completo la conversación. No es “Airbnb me está cobrando más”. Es “mi anuncio está más barato de lo que el mercado acepta, y la diferencia se la está quedando la plataforma”.
Para volver a recibir los $19,390, la tarifa tenía que subir a $7,295.55 por noche. Con ese precio el huésped paga $26,325 — apenas 3% más que en diciembre, y muy por debajo de lo que se estaba dejando en la mesa.
Caso de un cliente nuestro, publicado con su autorización. Las cifras salen de comprobantes reales de Airbnb, verificados al centavo. Se omite cualquier dato que permita identificar la propiedad.
Calcula tu número exacto
Construimos una calculadora que hace las tres cosas al mismo tiempo: el ajuste de comisión con el 18.56% real, las retenciones de ISR e IVA según tu perfil, y el ISH de tu estado.
No pide registro. No guarda nada. Todo se calcula en tu navegador.
👉 Calcular mi nuevo precio por noche
Qué hacer antes del 15 de septiembre
- Abre un comprobante de una reserva futura. Busca la línea de “tarifa de servicio”. Ahí ves si el esquema nuevo ya te está aplicando.
- Divide la comisión entre el subtotal. Si te da cerca de 18.56%, ya estás en tarifa única.
- Identifica tu comisión anterior — normalmente 3% o 4%. Está en un comprobante viejo.
- Calcula tu tarifa ajustada con tu estado y tu perfil fiscal reales.
- Actualiza tus precios, incluyendo los de temporada alta.
- Verifica que tu RFC esté registrado en Airbnb. Sin él, las retenciones se disparan de 4% y 8% a 20% y 16%.
- Confirma que tus declaraciones cuadren con lo que Airbnb reporta al SAT.
Los primeros cinco los haces tú en una tarde. Los últimos dos son donde conviene una segunda opinión.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo aplica la tarifa única de Airbnb en México?
La fecha oficial para todos los anfitriones es el 15 de septiembre de 2026. Sin embargo, Airbnb notificó el cambio desde julio de 2026 y lo está aplicando de forma escalonada, por lo que muchas reservas futuras ya se calculan con el esquema nuevo.
¿Cuánto es exactamente la nueva comisión de Airbnb?
Airbnb la publica como 16%, pero en México cotiza sin IVA y lo agrega encima, así que la comisión real es 18.56% del subtotal de la reserva. Puedes comprobarlo dividiendo la comisión de tu comprobante entre tu subtotal. La comisión anterior de 3% equivalía a 3.48% por la misma razón.
¿Me conviene subir mi precio un 16% por la tarifa única?
No. Por dos motivos: Airbnb calcula su comisión sobre el precio nuevo, no sobre el anterior, y el porcentaje real es 18.56%, no 16%. El ajuste debe calcularse en reversa, partiendo de lo que quieres recibir.
¿Cuánto retiene Airbnb de ISR e IVA en México?
Para una persona física con RFC registrado en Airbnb y cuenta bancaria en México, la retención es de 4% de ISR y 8% de IVA sobre la base de la reserva, conforme al artículo 113-A de la Ley del ISR y el 18-J de la Ley del IVA. Sin RFC registrado suben a 20% de ISR y 16% de IVA.
¿Tengo que pagar más impuestos si subo mi tarifa de Airbnb?
Al subir la tarifa aumenta la base sobre la que se calculan ISR, IVA e ISH. No cambian las tasas, se aplican sobre un monto mayor. Por eso el ajuste de precio y el cálculo fiscal deben hacerse juntos.
¿Airbnb le informa al SAT lo que gano como anfitrión?
Sí. Las plataformas digitales están obligadas a reportar los ingresos de sus anfitriones al SAT. Lo que declaras debe coincidir con lo que la plataforma reportó.
¿Ya calculaste tu número y no te cuadra?
Si hiciste el ejercicio y algo no coincide con tus comprobantes, o si tienes varias propiedades, operas en más de un estado, o no estás seguro de en qué régimen deberías estar, vale la pena revisarlo con alguien.
Ofrecemos un diagnóstico de 30 minutos sin costo. Revisamos tu situación real —comprobantes, régimen, retenciones y estado— y te decimos qué ajustar. Sin compromiso de contratación.